Arrendamientos urbanos

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I. Contratos que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos

La Ley de 1 de enero de 1995 vigente de Arrendamientos Urbanos (LAU) es
aplicable a:

• Todos los arrendamientos de fincas urbanas (viviendas y locales de negocio).

II. Clases de contratos

• La normativa aplicable a los contratos es distinta según la fecha de los mismos.
• Antes del 1 de enero de 1965.
• Entre el 1 de enero de 1965 y el 30 de abril de 1985.
• Entre el 30 de abril de 1985 y el 1 de enero de 1995 (actual LAU).
• Posterior al 1 de enero de 1995.

III. Arrendamiento de viviendas

• También se le denomina "inquilinato".
  El arrendador (propietario de la vivienda) cede el uso de la vivienda a un arrendatario / inquilino, o usufructuario, para que éste último la utilice como su vivienda habitual.
• La duración del contrato es la que libremente pacten el arrendador y el arrendatario en el contrato. Si no señalan una determinada duración, se entiende que el contrato se celebra por un año.
• Prórroga obligatoria. Para los contratos de duración inferior a cinco años, el inquilino tiene derecho a que se le prorrogue anualmente hasta alcanzar el límite de los cinco años.
• Si en el contrato consta expresamente que el arrendador necesitará la vivienda antes de los cinco años para vivir en ella, el inquilino no tendrá derecho a la prórroga y el contrato finalizará al concluir el plazo pactado.
• Subarriendo es la cesión, por el inquilino, del contrato de arrendamiento a una tercera persona que se convierte en el nuevo inquilino en las mismas condiciones que el anterior. El subarriendo sólo está permitido si el arrendador lo autoriza expresamente (por escrito).
• La renta es el precio que el inquilino debe pagar al arrendatario por el arrendamiento de la vivienda. Se conoce como "alquiler".
• Se fija libremente por ambas partes.
• Actualización de la renta
  Durante los primeros cinco anos la renta se incrementara con arreglo al Índice de Precios al Consumo (IPC). Transcurridos los cinco años en los contratos de mayor duración, o cuando se ha prorrogado, cabe incrementar la renta con arreglo a otros, índices (inflación, de mercado, etc.), siempre que se haya pactado expresamente en el contrato (si no se dice nada, se aplicará el IPC).
• Corresponde al arrendador el pago de los gastos de mantenimiento de la vivienda, salvo que se haya pactado expresamente lo con trario.
• Obras realizadas en la vivienda: depende de quién las realice.
  a) El inquilino solo puede realizar obras que afecten a la estructura y configuración de la vivienda cuando exista autorización expresa y por escrito del arrendador.
  b) El arrendador puede realizar obras necesarias y/u obras de mejora.
• Obras necesarias: está obligado a realizarlas. El inquilino se lo puede exigir y el arrendador no puede repercutir el precio de las mismas en el arrendatario.
  • Si las obras son urgentes, puede realizarlas el inquilino y después exigirle al arrendador el pago del importe.
• Obras de mejora (por ejemplo, rehabilitación de la fachada de la casa). El inquilino está obligado a soportarlas y el arrendador deberá comunicárselo con antelación de tres meses y en las condiciones que señale la ley. (El inquilino puede desistir del contrato en el plazo de un mes).
• Venta de la vivienda
  • Si el arrendatario desea vender la vivienda, el inquilino tiene un derecho preferente para comprarla.
  • El arrendador debe notificárselo al inquilino con una antelación de 30 días naturales para que, en caso de interesarle, pueda ejercitar su «derecho de tanteo». Si no contesta el inquilino o renuncia expresamente, el arrendador podrá vender la vivienda libremente.
  • Si el arrendador no comunica al inquilino su decisión de vender la vivienda, o lo hace por un precio o en condiciones más favorables que las notificadas al inquilino, éste podrá ejercitar el "derecho de retracto", es decir que se resuelva el contrato de compraventa a favor de terceros, y puede comprarla el inquilino en las mismas condiciones y por el precio en que se vendió.
• Extinción del contrato de arrendamiento
  • Por finalización del término fijado en el contrato o vencimiento de la prórroga. Es la causa principal.
  • El arrendador puede exigir la resolución del contrato cuando el inquilino incurra en alguna de las siguientes causas:
    • falta de pago de la fianza,
    • falta de pago de la renta,
    • subarriendo o cesión de la vivienda sin su autorización,
    • realización de obras no autorizadas o daños intencionados en la vivienda,
    • realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas,
    • uso distinto de vivienda habitual del inmueble,
    • incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato.
      
      
• CONTRATOS CELEBRADOS EN FECHA ANTERIOR AL 1-01-1995
  
  Hay diferente regulación, dependiendo de la fecha del contrato:
  
  a) Contratos de fecha anterior al 12 mayo 1956
  • Se tomará como renta inicial la revalorizada con arreglo a la LAU de 1964.
  
  b) Contratos de fecha anterior al 9 de mayo de 1985
  • Se rigen por las normas contenidas en la LAU de 1964 con las modificaciones que señala la ley.
  
  c) Contratos de fecha posterior al 9 de mayo de 1985
  • Continuarán vigentes hasta la finalización del periodo pactado y de común acuerdo por ambas partes puede prorrogarse por cinco años más.
  • En general, estos contratos se rigen por la normativa prevista en el Real Decreto-Ley 2/1985 (conocido como "Ley Boyer").
    
    
• ARRENDAMIENTOS URBANOS DE INMUEBLES NO DESTINADOS A VIVIENDA
  
  
  • Son los arrendamientos de locales de negocio o vivienda no habitual.
  • Les son de aplicación las disposiciones de la LAU.
  • El arrendador y el inquilino tienen completa libertad para pactar la duración del contrato, existencia o no de prórroga, renta, actualización, etc. (Las limitaciones son menores que para los contratos de vivienda habitual).
    
    
• ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO
  
  Contienen algunas especialidades en relación con los derechos del arrendatario inquilino. En concreto:
  • Puede subarrendar el local o un tercero sin necesidad de tener autorización expresa del arrendador;
  • Posibilidad de renovación del contrato al término del mismo, cuando el plazo pactado fuera superior a cinco años, y por precio de mercado. Si el arrendador se niega a la renovación del contrato deberá indemnizar al inquilino (la cuantía depende del ejercicio de la actividad).
    
    
• EJEMPLOS DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
  
  
  1. ¿Qué debe contener un contrato de arrendamiento?
     • Identificación de las personas que contratan: arrendador y arrendatario (nombre, apellidos, DNI).
     • Identificación de la vivienda o local de negocio que se alquila.
     • El precio, la forma y el lugar del alquiler.
     • La revisión del precio o actualización (generalmente IPC).
     • Duración del contrato, especificando si se establece prórroga forzosa o no.
     • Fianza.
     • Autorización o prohibición de realizar obras.
     • En el caso de locales de negocio, se ha de especificar la actividad que se va a desarrollar.
       
       
  2. ¿Qué formas puede presentar un contrato de arrendamiento?
     • Puede ser verbal o por escrito.
     • Si es verbal, el arrendador extenderá un recibo acreditando el pago de la renta y este recibo sustituye al contrato.
     • Se recomienda la forma escrita, a fin de especificar con claridad la duración del contrato, actualización de la renta, etc., y evitar problemas.
     • Si el contrato es verbal y no se ha concretado su duración se presume que es indefinido y sólo podrá actualizarse la renta conforme establezca la ley.
       
       
  3. En el supuesto de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, ¿tiene derecho el arrendador a rescindirlo por alguna causa?
     • Sí, pero exclusivamente por las causas previstas legalmente:
       a) Porque el arrendador necesite para sí o para sus ascendientes o descendientes la vivienda o el local arrendados.
       b) Falta de ocupación de la vivienda durante seis meses en un año o, si se trata de un local de negocio, el que permanezca cerrado sin causa justificada durante igual tiempo.
       c) Cuando el inquilino ocupa dos o más viviendas en la misma localidad.
       d) Cuando el inquilino hubiera tenido a su disposición una vivienda de características semejantes a la arrendada y la hubiese rechazado.
       
       
  4. ¿Qué es la fianza?
     Es la cantidad que el arrendatario-inquilino entrega al arrendador de la vivienda o del local de negocio en el momento de la firma del contrato.
     La finalidad de la fianza es garantizar el pago de posibles desperfectos o cantidades pendientes por suministros al arrendatario, a la finalización o resolución del contrato.
     La cuantía de la fianza en los casos de arrendamientos de viviendas suele ser de una mensualidad de renta y dos mensualidades en los casos de locales comerciales.
     
     
  5. Aitor es titular de un contrato de arrendamiento como inquilino de una vivienda que ha sido el domicilio conyugal desde que se casó con Amaia.
     Ahora Aitor y Amaia se han separado y en la sentencia el Juez de Familia ha concedido el uso de la vivienda a Amaia, ¿tiene ésta última alguna obligación con el arrendador de dicha vivienda?
     La ley exige, en estos casos de subrogación en el contrato de arrendamiento, que el nuevo arrendatario comunique "fehacientemente" al arrendador la nueva situación, en el plazo de dos meses, a partir de la fecha de la notificación de la Sentencia de separación.